Sempre più frequentemente capitano contenziosi tra proprietari di abitazioni e costruttori a causa di problemi di umidità, muffe, condense ed ammaloramenti, molto spesso purtroppo proprio in edifici nuovi o di recente costruzione.
Secondo il codice civile (art. 1669) il difetto di costruzione che legittima l'azione legale nei confronti dell'appaltatore, può consistere in qualsiasi alterazione conseguente ad un'insufficiente realizzazione dell'opera che, pur non riguardando parti essenziali di essa, ma elementi accessori o secondari, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile.
Generalmente si ritiene infatti che fra i vizi gravi della costruzione vi rientrino solamente problemi strutturali che compromettono la sicurezza statica dell’edificio, invece al riguardo la Corte di Cassazione ha emesso un'importante sentenza (numero 14650/2013), che va a stabilire la responsabilità di tutti quei difetti di costruzione di un edificio non invalidanti per stabilità dello stesso, ma comunque causa di fenomeni che ne minano la fruizione come condensa ed infiltrazioni d'acqua.
La sentenza ha specificato come l'articolo 1669 del Codice Civile, che definisce la possibilità di azioni extracontrattuali nei confronti del costruttore, si possa applicare anche a quei difetti che non riguardano parti essenziali dell'edificio ma sono comunque dovuti a mancanze ed insufficienze in fase di realizzazione: difetti nella coibentazione termica delle pareti perimetrali ed infissi non sigillati o sigillati male sono tra gli esempi più diffusi.
Il pronunciamento arriva nell'ambito di un caso in cui un condominio ha citato il costruttore, ritenuto responsabile di una serie di difetti di costruzione che avrebbe dovuto eliminare con interventi di manutenzione ordinaria: particolare disagio creavano le infiltrazioni in corrispondenza degli infissi, che andavano a danneggiare l'intonaco interno delle unità abitative ed i fenomeni di condensazione dovuti alla composizione non omogenea dei muri esterni.
Il Tribunale Ordinario aveva dato ragione al condominio, con una sentenza che prevedeva la sistemazione dei difetti ed il risarcimento dei danni, successivamente respinta dalla Corte d'Appello di Napoli: erano da considerare rimborsabili solo i difetti tali da invalidare le parti essenziali, e quindi la sicurezza statica dell'edificio al livello di 'pericolo di rovina', mentre le infiltrazioni in questione erano riconducibili anche ad un uso improprio degli alloggi.
L'11 giugno scorso la Corte di Cassazione si è pronunciata in senso inverso, ritenendo il costruttore responsabile anche di quei difetti che vanno a minare la durabilità e "il godimento in misura apprezzabile". Da sentenze precedenti, rientrano in questa categoria i difetti di impermealizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e 2260/98) e gli infissi non idonei (Cass. nn. 8140/04 e 1164/95) che vanno a determinare infiltrazioni d'acqua.
La sentenza crea un importante precedente in merito a quei difetti considerati 'minori' ma comunque invalidanti per chi usufruisce degli edifici, causa di insalubrità degli ambienti e di precoce deperimento: i costruttori sono tenuti a procedere alla sistemazione per quanto riguarda le loro mancanze in fase di realizzazione.
I proprietari di abitazioni che si trovano quindi ad affrontare contenziosi con i costruttori a causa di vizi e difetti costruttivi, hanno adesso dalla loro parte una potente “arma” in più e le imprese dovranno fare più attenzione a non commettere errori di esecuzione e a non tralasciare aspetti realizzativi troppe volte sottovalutati.
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